房地产信托严监管背后的深意_人生指南网

房地产信托严监管背后的深意

发布时间:2019-12-22 相关聚合阅读:

原标题:房地产信托严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期,市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。

面对逾期信托项目越来越多的情况,对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”?严监管背后究竟有何深意?

图片来源:图虫创意

在多位业内人士看来,房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控,大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段,经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期,适当地控制增长的节奏。此外,随着信托步入转型关键期,存量地产业务也有望成为重要立足点之一。

1

地产信托困境

房地产信托作为信托公司的主要业务,明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。

在房屋销售市场持续降温的情况下,抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久,也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向《国际金融报》记者表达了这样的担忧。

业内人士分析认为,目前房企普遍面临融资收紧的情况,部分房企现金流紧张,无法偿还之前的信托贷款,有些甚至濒临破产。此外,今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位,到期量的分布呈现前低后高的规律,房地产领域的风险暴露有可能加快。

某三方代销机构工作人员王华(化名)告诉《国际金融报》记者,房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物,但在违约的情况下,抵押物的处置、变现往往需要一段时间,还可能面临折价。

“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道,现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷,其中不乏信托公司。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好,问题一般都很容易化解;反之,若市场在持续降温,往往会引起较多问题。

“尤其是和商业、办公挂钩的项目,比如出现烂尾、租金回报率不高等情况,而融资方又无法获得一些补给的资金,则会对项目兑付产生影响,需要警惕相关风险。”严跃进补充道。

那么,地产信托相关风险项目,又该如何化解?

某信托公司从业人士李华(化名)在接受《国际金融报》记者采访时表示,从信托公司角度来看,逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下,不存在是否有人接盘的问题,关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段,市场普遍缺乏流动性,资产较难出手且大概率面临打折的困境。

“对于信托公司来说,一旦折扣力度较大,则面临无法收拾的难题。”李华补充称。

然而,李华亦告诉记者,从普通的固定收益类产品来看,信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目,也不会说最终不去处置,并让投资者蒙受损失,可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。

“整体来看,行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示,无论项目的情况如何,信托是一直履行管理人职责的。

2

风控手段多样

从与投资者交流的过程中,记者注意到,面对逾期信托项目越来越多的情况,对信托公司风控的质疑声也不断涌现。

事实上,多位信托业内人士告诉《国际金融报》记者,近期频发的兑付危机,更多是与市场大环境、政策基本面有关。

金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受《国际金融报》记者采访时表示,信托项目方风险的暴露,与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看,信托或者整个金融行业属于风险管理行业。

“金融与各行各业都要打交道,因此,风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示,在这样的情形下,对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。

“就算是相同的业务,不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示,从整个资管行业来看,信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。

“交易对手的复杂化,要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看,在交易结构方面,有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。

李华告诉记者,从房地产信托业务来看,目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素,但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好,还是要结合各家风控逻辑的层次来看,一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。

“总体来看,房地产业经历了高速发展之后,房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择,成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。

此外,相较前几轮调控,本轮政策调控具有一些不同之处。

廖鹤凯告诉记者,从前面几轮调控来看,房地产业整体还是显著向上的,所以相关质押物的变现可能不会很久,价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下,整个行业向上趋势并没有特别明显。此外,结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响,三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目,后续如何去处置,其实是比较关键的”。

“房地产行业已经历多轮政策调控,大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的,做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。

3

规模显著收缩

下半年来,地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示,11月集合信托成立规模为1067.51亿元,较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中,有213.83亿元投向房地产,较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。

实际上,自2019年下半年以来,投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。

具体来看,用益信托数据显示,2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中,有5个月的单月规模在800亿元以上,6月的规模甚至超过1000亿元;而7月-11月,单月规模均是在800亿元以下。

同时,中国信托业协会数据显示,截至2019年三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度减少1480.67亿元,环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来,首次出现新增规模的环比增速负增长。

李华告诉记者,房地产信托今年上半年热度较高,而下半年则面临严监管,这形成了较为鲜明的对比。

5月,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称《通知》)。

根据《通知》的要求,不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

随后,在“房住不炒”的大背景下,房地产信托经历了监管“接力式”的调控。

7月,银保监会有关部门负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。紧接着,对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。

同时,据媒体报道,监管部门已统一房地产信托业务放行标准,地产信托业务二级资质将无法穿透两层,这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。

调控还在持续升级。8月份,银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)(下称“64号文”),对下半年信托业的监管重点进行传达。

根据“64号文”的要求,按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取监管约谈、现场检査,暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

4

严监管深意

多位信托从业人士告诉《国际金融报》记者,实际上,房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么,严监管的深意究竟何在?

资深信托研究员袁吉伟对记者分析称,房地产信托经历了严监管,但并不是完全被禁止,更多是在前期增长过快的情况下,配合稳房价和稳预期,适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。

“避免资金过度投入到一个领域,集中度太高也有比较大的风险,这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。

廖鹤凯对记者分析称,2019年,监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上,这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里,信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调,是有一定原因的。从以往情况来看,在银行对房地产行业融资收紧的情况下,如果信托再放开口子,一定程度上会减弱政策的效力”。

某中型信托从业人士王诚(化名)告诉《国际金融报》记者,严监管形势可以说是“前所未有”,这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段,进行严监管是有必要的,也是有利于行业长远稳健发展。

“虽然短期、单体来看,调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力,但从长远、整体来看,严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。

廖鹤凯亦告诉记者,监管趋严,无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定,都具有重要的意义。

具体来看,如果过多资源投放到地产领域,一定会挤压到对其他部门的投入,这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看,房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展,反之则会出现不稳定的情况,进而对金融体系造成影响。

也有分析认为,从长期来看,房地产业依然是有发展空间的领域,只不过已经过了高速发展期,进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会,最终整体地产行业的回报率会趋于平缓,但按照行业特点,依然会比传统行业的回报率略高。

事实上,多位信托业内人士告诉记者,从存量业务的规模来看,房地产信托或会成为信托转型的立足点。

以转型方向之一的REITs(房地产信托投资基金)为例,虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场,REITs业务量还很小,可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段,信托或将会积极介入。

针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题,廖鹤凯认为,未来这一点或许会发生改变,去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。

另一方面,从信托自身来看,最大的优势在于跨市场操作,回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分,从存量市场的角度看,信托依然有很多机会。

记者 吴林璞

Copyright© 2015-2020 版权所有